서울 10억 아파트, 현금 4억이면 끝일까? 세금·수리·가전·가구까지 계산

“생애최초는 대출이 6억 원까지 나온다니까 현금 4억 원이면 되겠지.” 이렇게 생각하고 10억 원짜리 서울 아파트를 골랐다고 해볼게요. 토지거래허가와 대출 사전심사를 알아보니 기존 신용대출 때문에 주택담보대출은 4억 5천만 원까지만 가능하다고 합니다. 여기에 취득세와 중개보수, 도배, 이사, 냉장고 비용도 남아 있어요.

집을 사는 돈과 들어가 사는 돈은 다릅니다. 10억 원 아파트를 살 때 필요한 현금은 사람에 따라 약 4억 4천만 원에서 7억 원 이상까지 벌어질 수 있어요.

30초 핵심 정리

일반 무주택자 예시

약 6억 4천만 원부터

LTV 40%, 대출 4억 원을 가정한 금액입니다. 수리와 새 살림 비용은 별도예요.

생애최초 예시

약 4억 4천만 원부터

대출 6억 원을 온전히 받을 소득이 있을 때의 출발선입니다.

입주 준비비

400만 원부터 1억 원+

기존 살림을 가져갈지, 전체 수리와 새 가구를 할지에 따라 크게 달라집니다.

이 글은 세입자 없는 서울 아파트를 인도받아 직접 거주하는 매수인을 기준으로 합니다. 세입자의 전세보증금을 승계하는 매매는 필요한 현금과 대출 구조가 달라지고 토지거래허가의 실거주 조건도 따로 확인해야 해요.

현금 4억 원으로 살 수 있는 사람은 따로 있어요

금융위원회 주택시장 안정화 대책 FAQ를 기준으로 규제지역의 일반 주택담보대출 LTV는 40%입니다. 이는 무주택자 또는 기존 주택을 처분하기로 한 1주택자 기준이에요. 10억 원 주택이라면 이론상 대출은 4억 원, 매매대금에 넣을 현금은 6억 원입니다. 다주택자는 이 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다.

생애최초 구매자는 LTV 70%를 적용받을 수 있지만, 15억 원 이하 주택의 주택구입 목적 주택담보대출 한도는 6억 원입니다. 따라서 10억 원의 70%인 7억 원이 아니라 최대 6억 원이 먼저 걸립니다. 대출상 생애최초는 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다.

하지만 이 숫자도 확정 대출액은 아니에요. 은행권 DSR 40% 안에서 기존 신용대출, 자동차 할부, 카드론과 새 주택담보대출의 연간 원리금을 함께 계산합니다. 서울·수도권 주택담보대출에는 미래 금리 상승 가능성을 반영하는 스트레스 금리도 적용돼요. 이 금리는 실제 이자에 더해 내는 돈이 아니라 대출 한도를 계산할 때만 더하는 가상 금리입니다. 금융위원회 스트레스 DSR 안내

구매자 사례	계산상 대출	매매대금에 필요한 현금	세금·중개·등기 포함 출발선
회사원 A: 일반 무주택자	4억 원	6억 원	약 6억 4천만 원부터
신혼부부 B: 생애최초, DSR 여유	6억 원	4억 원	약 4억 4천만 원부터
직장인 C: 생애최초지만 DSR 한도 4억 5천만 원	4억 5천만 원	5억 5천만 원	약 5억 9천만 원부터

10억 원 아파트는 디딤돌대출과 보금자리론의 주택가격 기준도 넘습니다. 따라서 이 글은 정책대출이 아니라 일반 금융권 주택담보대출을 전제로 계산했어요. 한국주택금융공사 보금자리론 기준

서울에서는 계약금보다 토지거래허가를 먼저 확인하세요

2025년 10월 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 서울시는 2026년에도 아파트 토지거래허가 신청 현황을 별도로 공개하고 있어요. 따라서 허가 절차와 계약 조건을 확인하지 않은 채 계약금부터 보내면 위험합니다. 국토교통부 주택시장 안정화 대책

1. 해당 아파트가 허가 대상인지 관할 구청과 중개사에게 확인합니다.
2. 자금조달 방법과 실제 거주 계획을 정리합니다.
3. 허가를 받지 못했을 때 계약 효력과 계약금 반환 방법을 특약에 적습니다.
4. 대출 사전심사 결과가 예상보다 적을 때 잔금을 마련할 방법도 정합니다.
5. 허가 절차에 맞춰 계약금과 중도금·잔금 일정을 잡습니다.

세금과 거래비용만 약 4천만 원이에요

10억 원 주택의 취득세 본세율은 3%입니다. 지방교육세를 더하면 전용 85㎡ 이하는 3.3%, 85㎡ 초과는 농어촌특별세까지 포함해 3.5%가 됩니다. 서울시 ETAX 취득세 계산에서 조건별로 다시 계산할 수 있어요.

항목	전용 85㎡ 이하	전용 85㎡ 초과	확인할 점
취득세	3,000만 원	3,000만 원	9억 원 초과 주택 3% 가정
지방교육세	300만 원	300만 원	취득세와 함께 납부
농어촌특별세	없음	200만 원	전용면적에 따라 발생
중개보수	최대 500만 원	최대 500만 원	9억 원 이상 12억 원 미만 상한 0.5%, 부가세 별도 가능
등기·채권·대출 부대비용	계획용 약 200만 원부터 500만 원	계획용 약 200만 원부터 500만 원	법무사, 국민주택채권 할인, 근저당 설정 등 조건별 차이
합계	약 4,000만 원부터 4,300만 원	약 4,200만 원부터 4,500만 원	중개보수 협의와 대출 조건에 따라 변동

생애최초 주택 구입 요건을 충족하면 취득세를 최대 200만 원 감면받을 수 있습니다. 취득세 감면은 대출의 생애최초 기준과 달리 본인과 배우자의 주택 소유 이력, 12억 원 이하 주택, 실거주 목적 등을 확인합니다. 감면 뒤 3년 이내 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 추징될 수 있으니 사후 요건도 확인하세요. 국가법령정보센터 지방세특례제한법

40세 미만의 감면 한도를 300만 원으로 늘리는 내용은 2026년 발표된 개편안입니다. 현재 확정된 일반 한도로 단정하면 안 돼요. 행정안전부 지방세입 관계법률 개정안

중개보수 500만 원은 반드시 내야 하는 정액이 아니라 상한입니다. 서울부동산정보광장 중개보수 계산을 확인하고 계약 전에 금액과 부가세 포함 여부를 협의하세요.

등기·채권·대출 부대비용은 공식 정액이 아닙니다. 국민주택채권은 매입액 전체보다 즉시 매도할 때 생기는 할인 손실이 실질 부담이 되고, 법무사 보수와 근저당 설정비·인지세는 대출은행과 업무 범위에 따라 달라져요. 주택도시기금 국민주택채권 계산으로 잔금일에 가까운 시점에 다시 계산하세요.

들어가 살려면 얼마가 더 필요할까?

집 상태가 좋고 기존 살림을 그대로 가져가면 부담이 작습니다. 반대로 구축 아파트 전체 수리와 가전·가구 교체가 겹치면 1억 원을 넘길 수 있어요.

입주 항목	절약형 예상	보통 선택 예상	비용이 커지는 이유
포장이사	100만 원부터	120만 원부터 250만 원	짐, 거리, 사다리차, 손 없는 날
입주청소	30만 원부터	30만 원부터 60만 원	평수, 오염, 곰팡이, 베란다 추가
도배·바닥	220만 원부터	300만 원부터 700만 원	자재와 철거 범위
부분 수리	500만 원부터	1,000만 원부터 3,000만 원	욕실·주방·창호 범위
30평대 전체 수리	약 3,800만 원부터	약 5,400만 원부터 7,500만 원	공사 수준에 따라 1억 원 이상 가능
커튼·블라인드	약 50만 원	약 140만 원부터 320만 원	창 수, 원단, 전동 여부

포장이사는 30평대 95만 원 이상, 34평·6톤 기준 120만 원 이상이라는 업체 안내가 있지만 실제 견적은 차량과 인력에 따라 달라집니다. 미소 포장이사 평수별 안내도 출발점으로만 보세요. 입주청소는 30평 기준 30만 원부터 45만 원 수준의 안내가 있습니다. 입주청소 비용 안내

가전·가구는 품목별로 예산을 잠가두세요

가전 매장에 가서 한꺼번에 고르면 예산이 쉽게 커집니다. 먼저 꼭 필요한 것, 기존 제품을 가져갈 것, 입주 뒤 살 것으로 나누는 편이 좋아요.

구분	꼭 필요한 품목 예시	절약형 합계	보통형 합계
기본 가전	냉장고, 세탁기·건조기, TV, 에어컨, 청소기, 전자레인지·밥솥	약 580만 원	약 940만 원부터 1,650만 원
선택 가전	김치냉장고, 식기세척기, 인덕션, 의류관리기, 정수기	약 250만 원부터	약 400만 원부터 900만 원
기본 가구	침대·매트리스, 소파, 식탁, 거실장, 수납장, 책상·의자	약 260만 원부터 490만 원	약 660만 원부터 1,470만 원
커튼·블라인드	거실과 방 3곳 기준	약 50만 원	약 140만 원부터 320만 원

위 금액은 실제 평균가격이나 상품 추천이 아니라 편집부가 품목별 예산 상한을 더한 계획용 예시입니다. 크기, 브랜드, 설치 조건, 묶음 할인에 따라 크게 달라져요. 시스템에어컨, 붙박이장, 기존 제품 철거와 폐기 비용은 별도로 발생할 수 있습니다. 따라서 총액부터 정하고 품목마다 상한을 배분해야 합니다.

A·B·C는 실제로 얼마를 준비해야 할까?

범위만 보면 내 상황에 대입하기 어렵죠. 아래는 전용 85㎡ 이하의 10억 원 아파트를 사고 직접 입주한다는 가정으로 금액을 하나씩 넣어본 계획 예시입니다. A는 일반 무주택자, B와 C는 생애최초 취득세 200만 원 감면 요건을 충족한다고 봤습니다.

실제 지출 항목	A. 일반 무주택자 기존 살림 재사용	B. 생애최초 가벼운 수리·새 살림	C. 생애최초지만 DSR 제한 부분 수리·새 살림
매매가격	10억 원	10억 원	10억 원
주택담보대출	-4억 원	-6억 원	-4억 5,000만 원
매매대금에 넣을 현금	6억 원	4억 원	5억 5,000만 원
취득세·지방교육세	3,300만 원	3,100만 원	3,100만 원
중개보수·부가세	550만 원	550만 원	550만 원
등기·채권·대출 부대비용	300만 원	300만 원	350만 원
이사·청소	190만 원	190만 원	225만 원
도배·수리	300만 원	300만 원	2,000만 원
가전·가구·커튼	기존 제품 사용	930만 원	2,300만 원
임시숙소·짐 보관	없음	없음	100만 원
수리 추가비 예비비	없음	없음	300만 원
잔금 뒤 생활 비상금	500만 원	700만 원	1,000만 원
준비할 현금 합계	6억 5,140만 원	4억 6,070만 원	6억 4,925만 원

이 숫자는 견적서가 아니라 비교를 위한 예산표입니다. 특히 취득세 감면 여부, 중개보수 협의액, 국민주택채권 할인율, 공사 범위에 따라 실제 금액은 달라집니다. 그래도 중요한 사실은 분명해요. 같은 10억 원 아파트라도 A와 B의 필요 현금은 약 1억 9천만 원, B와 C는 약 1억 8,855만 원 차이가 납니다.

가장 위험한 가정은 생애최초 대출 6억 원입니다. 실제 대출이 5억 원으로 줄면 다른 조건이 같아도 준비할 현금은 표보다 1억 원 늘어납니다. 계약 전에는 온라인 한도조회만 믿지 말고 은행에서 소득과 기존 부채를 넣어 사전심사를 받는 것이 좋습니다.

계산할 때 자주 빠지는 비용

잔금일과 입주 뒤 비용까지 펼쳐보기

• 대출 실행비용: 인지세, 근저당 설정, 보증료, 감정평가 수수료와 첫 달 이자를 확인합니다.
• 아파트 정산: 미납 관리비, 선수관리비, 장기수선충당금, 주차 등록과 이사 엘리베이터 비용을 확인합니다.
• 일정이 어긋날 때: 수리 기간 임시숙소, 짐 보관, 이사 날짜 변경비가 생길 수 있습니다.
• 입주 뒤 고정비: 재산세, 관리비, 대출 원리금, 화재보험, 인터넷과 렌털비를 월 예산에 넣습니다.
• 수리 예비비: 부분 수리는 공사비의 10%부터 15%, 전체 수리는 15% 정도를 별도로 남겨두면 추가 공사에 대응하기 쉽습니다.
• 자금 출처 서류: 예금잔액, 대출, 기존 집 처분대금, 증여·상속 등 자금조달계획을 설명할 자료를 미리 모아둡니다.

기존 세입자가 있는 집이라면 전세보증금 승계액을 단순히 내 현금처럼 빼면 안 됩니다. 보증금 반환 시점, 실제 입주 가능일, 대출 실행 조건과 토지거래허가상 실거주 의무를 함께 확인해야 해요. 이 글의 총현금 표에는 전세보증금 승계 거래를 포함하지 않았습니다.

계약 전에 집 상태도 돈으로 확인하세요

누수, 욕실 방수와 배수, 보일러, 창호 결로와 곰팡이, 수압, 차단기와 콘센트, 에어컨 배관, 싱크대 누수는 계약 전에 살펴보세요. 붙박이장, 식기세척기, 인덕션, 에어컨처럼 두고 갈 물건은 말로만 합의하지 말고 계약서 특약에 적는 편이 안전합니다.

또한 잔금 뒤 통장 잔액을 0원에 가깝게 만들면 작은 수리나 소득 공백에도 대출 상환이 흔들릴 수 있어요. 맞벌이는 최소 3개월, 소득 변동이 크거나 외벌이라면 6개월치 생활비와 원리금을 별도 비상금으로 남기는 방법을 함께 검토하세요.

결론: 10억 원 집은 10억 원만 계산하면 안 돼요

서울 10억 원 아파트를 산다고 해서 누구나 현금 4억 원만 있으면 되는 것은 아닙니다. 일반 무주택자는 규제지역 LTV 40%를 적용하면 매매대금만 6억 원이 필요하고, 생애최초라도 DSR 때문에 대출이 6억 원보다 적을 수 있어요. 여기에 세금과 거래비용 약 4천만 원, 입주 준비비와 비상금이 더해집니다.

따라서 집을 보기 전 은행 사전심사 금액 + 세금·거래비용 + 입주 준비비 + 3개월부터 6개월치 비상금을 한 장에 적어보세요. 그 합계가 지금 내가 살 수 있는 집의 가격을 결정합니다.

매매와 전세 사이에서 고민하고 있다면 서울 전셋값 7억 넘었다는데, 우리 동네도 정말 그럴까?에서 서울 평균과 실제 동네 가격을 비교하는 방법도 함께 확인할 수 있습니다.

참고자료

• 금융위원회, 주택시장 안정화 대책 FAQ
• 금융위원회, 2026년 스트레스 DSR 운용 안내
• 국토교통부, 서울 전역 규제지역·토지거래허가구역 지정
• 서울특별시, 2026년 8월 서울 아파트 토지거래허가 신청 현황
• 서울시 ETAX, 부동산 취득세 계산
• 국가법령정보센터, 생애최초 주택 취득세 감면
• 서울부동산정보광장, 중개보수 계산
• 주택도시기금, 국민주택채권 매입금액 조회
• 한국주택금융공사, 보금자리론 대상주택 가격 기준
• 문고리닷컴, 30평 아파트 인테리어 비용 안내
• 미소, 포장이사 평수별 비용 안내
• 미소, 입주청소 비용 안내

자료 확인일: 2026년 10월 11일. 대출 규제와 세율은 계약일·잔금일·주택 소재지·주택 수에 따라 달라질 수 있습니다. 총현금 표는 세입자 없는 집을 인도받아 직접 거주하는 경우의 계획 예시입니다. 수리·이사·가전·가구 금액은 업체와 제품에 따라 달라지는 예산 참고값이며 실제 견적이나 평균가격이 아닙니다.