서울 전셋값 7억 넘었다는데, 우리 동네도 정말 그럴까?

전세 계약 만기를 앞두고 있는데 집주인이 보증금을 5천만 원 올려달라고 한다면 어떨까요? 뉴스에서는 서울 평균 전셋값이 7억 원을 넘었다고 하고, 중개업소에서는 매물이 귀하다고 말합니다. 정말 서울 어디서나 7억 원을 준비해야 하는 걸까요?

결론부터 말하면 아니에요. 7억 1,178만 원은 서울 아파트 전체의 흐름을 보여주는 KB 시세 평균입니다. 내 동네와 내가 구하는 집의 가격은 같은 단지·전용면적·층·계약 시점의 실제 거래를 따로 봐야 해요.

먼저 볼 핵심

KB 8월 평균 시세

7억 1,178만 원

서울 아파트 표본 시세의 평균이에요. 개별 계약의 평균이 아닙니다.

7월 실거래가격지수

1년 새 11.90% 상승

실제 신고 계약의 가격 흐름입니다. 모든 집이 같은 비율로 올랐다는 뜻은 아니에요.

8월 전세 계약

갱신 비중 58.9%

새집으로 옮기기보다 기존 집에 머문 계약이 많아졌어요.

서울 평균 전셋값은 어떻게 7억 원을 넘었을까?

KB부동산 조사에서 서울 아파트 평균 전세가격은 2026년 6월 6억 9,619만 원에서 7월 7억 458만 원, 8월 7억 1,178만 원으로 올랐습니다. 7월에 처음 7억 원을 넘은 뒤 한 달 만에 720만 원이 더 오른 셈이에요. KB 통계를 인용한 전세시장 보도에서 확인할 수 있습니다.

KB 서울 아파트 평균 전세가격

두 달 사이 1,559만 원 상승

2026년 6월

6억 9,619만 원

2026년 7월

7억 458만 원

2026년 8월

7억 1,178만 원

금액은 KB가 조사한 표본 아파트의 시세 평균입니다. 국토교통부에 신고된 6월부터 8월까지 모든 신규 계약의 단순 평균은 아니에요.

같은 8월에도 한강 이남 11개 구의 평균은 8억 1,877만 원, 한강 이북 14개 구는 5억 9,351만 원이었습니다. 서울 전체 평균과 비교하면 아래처럼 차이가 나요. 강남·강북 평균가격을 인용한 보도

2026년 8월 KB 평균	전세가격	서울 전체와 차이
한강 이남 11개 구	8억 1,877만 원	+1억 699만 원
서울 전체	7억 1,178만 원	기준
한강 이북 14개 구	5억 9,351만 원	-1억 1,827만 원

여기서 말하는 한강 이남 11개 구는 강남·서초·송파만 뜻하지 않습니다. 강서·구로·금천·관악 등도 포함한 넓은 구분이에요. 같은 권역 안에서도 신축 여부, 역과의 거리, 학군, 전용면적에 따라 몇 억 원씩 달라질 수 있습니다.

우리 동네는 어디가 많이 올랐을까?

서울시가 공개한 한국부동산원 자료를 보면 2026년 7월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월보다 0.50%, 1년 전보다 11.90% 올랐습니다. 생활권별 연간 상승률은 동북권이 13.84%로 가장 높았어요.

2025년 7월 대비 2026년 7월

권역별 전세 실거래가격 상승률

동북권

13.84%

동남권

11.69%

서북권

11.37%

서남권

10.71%

도심권

10.43%

동북권은 강북·도봉·노원·성북·중랑·동대문·성동·광진구, 동남권은 서초·강남·송파·강동구입니다. 상승률은 가격 수준이 아니라 1년 동안 움직인 비율이에요.

8월 KB 조사에서도 성북구 2.21%, 중랑구 2.05%, 강북구 1.91%, 동대문구 1.82% 등 동북권의 월간 상승률이 높았습니다. KB 8월 주택가격동향 보도를 보면 비싼 지역만 오르는 시장으로 보기는 어려워요.

작은 집과 국민평형은 어떻게 달랐을까?

7월 한 달 동안은 전용 40㎡ 이하 초소형의 실거래가격이 1.98% 올라 가장 큰 상승률을 보였습니다. 반면 1년 기준으로는 전용 40㎡ 초과 60㎡ 이하가 12.67%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하가 12.63% 올라 소형과 중소형이 강했어요.

전용면적	전월 대비	1년 전 대비
40㎡ 이하	+1.98%	+8.51%
40㎡ 초과 60㎡ 이하	+0.28%	+12.67%
60㎡ 초과 85㎡ 이하	+0.55%	+12.63%
85㎡ 초과 135㎡ 이하	+0.09%	+9.76%
135㎡ 초과	-0.09%	+8.25%

한 달 수치만 보면 초소형이 눈에 띄지만, 1년 흐름에서는 실수요가 많은 소형과 중소형의 상승세가 더 뚜렷합니다. 그래서 “작은 집만 올랐다”거나 “국민평형만 올랐다”고 한쪽으로 단정하기는 어려워요.

가격은 오르는데 거래는 왜 줄었을까?

서울시 집계에서 8월 아파트 전세 거래는 7,263건으로 7월 8,855건보다 18.0% 줄었습니다. 그런데 전세 계약 중 갱신계약 비중은 53.0%에서 58.9%로 높아졌어요.

새로 이사할 집을 찾는 계약보다 기존 세입자가 머무는 계약이 많아졌다는 뜻입니다. 전세 매물이 줄고 월세 전환, 입주물량, 대출과 실거주 관련 제도가 함께 영향을 주면 거래 건수는 줄어도 남은 전세의 가격은 오를 수 있습니다. 원인을 한 가지 정책으로만 설명하기보다 매물과 갱신 비중을 같이 봐야 해요.

8월 거래량은 2026년 9월 15일까지 신고된 계약을 기준으로 합니다. 계약일부터 30일인 신고기한이 남아 있어 최종 건수는 늘어날 수 있어요.

평균·지수·실거래가, 무엇을 봐야 할까?

숫자	알려주는 것	이렇게 사용하세요
KB 평균 전셋값	서울 전체의 대략적인 시세 수준	큰 흐름과 지역 간 차이 파악
실거래가격지수	실제 계약가격이 얼마나 움직였는지	상승·하락 추세 확인
단지 실거래가	특정 단지·면적에서 체결된 보증금	계약과 갱신 협상의 기준
매물 호가	집주인이 현재 원하는 보증금	선택 가능한 집과 협상 범위 확인

평균 7억 1,178만 원은 시장의 체온계에 가깝습니다. 내가 계약할 집의 가격표는 아니에요. 실제로 집을 찾을 때는 서울부동산정보광장 전월세 비교에서 같은 단지와 전용면적의 최근 계약을 먼저 확인하세요.

계약 전에는 이 순서로 확인하세요

1. 같은 단지·같은 전용면적의 최근 3개월부터 6개월까지 실거래를 봅니다.
2. 층과 동, 수리 상태, 입주 날짜가 비슷한 계약끼리 비교합니다.
3. 신규계약인지 갱신계약인지 구분합니다. 갱신계약은 이전 계약의 영향이 남아 있을 수 있어요.
4. 전세 매물만 보지 말고 보증부 월세의 1년 총비용도 함께 계산합니다.
5. 계약 전 등기부, 선순위 권리와 보증보험 가입 가능 여부를 별도로 확인합니다.

서울 평균이 올랐다는 이유만으로 집주인의 인상 요구가 자동으로 적정해지는 것은 아닙니다. 반대로 평균보다 낮다고 무조건 좋은 계약도 아니에요. 보증금을 돌려받을 수 있는 구조인지까지 함께 살펴야 합니다.

그래서 우리 동네도 7억 원일까?

서울 아파트 전세시장이 전반적으로 오른 것은 맞습니다. 7월 실거래가격지수는 1년 전보다 11.90% 높았고, 8월 KB 평균은 7억 1,178만 원이었어요. 다만 한강 이남과 이북의 평균부터 2억 원 넘게 차이가 났고, 같은 구 안에서도 단지와 면적에 따라 가격은 크게 갈립니다.

따라서 답은 “서울 평균은 7억 원을 넘었지만, 우리 동네 가격은 실거래로 다시 확인해야 한다”입니다. 평균은 시장 방향을 보는 데 쓰고, 계약금액은 같은 조건의 최근 계약으로 판단하세요.

전세가격과 대출이 주택시장에 어떤 영향을 주는지 궁금하다면 전세대출이 집값과 연결되는 구조도 함께 볼 수 있습니다.

참고자료

• 서울특별시, 2026년 7월 아파트 전세 실거래가격지수와 8월 거래량
• 한국부동산원 R-ONE 부동산통계정보시스템
• KB부동산, 2026년 8월 주택가격동향
• 서울부동산정보광장, 아파트 전월세 단지별 비교
• 서울신문, 2026년 8월 강남·강북 평균 전세가격

자료 확인일: 2026년 9월 23일. KB 평균가격은 8월 조사, 실거래가격지수는 신고 시차가 반영된 7월 자료입니다. 거래량과 최근 계약금액은 신고·해제 처리에 따라 이후 달라질 수 있습니다.