전세 계약 종료 통보는 언제? 보증금 반환 준비 체크리스트

새집 잔금일은 정했는데 집주인이 “다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”고 말하면 어떻게 해야 할까요? 이때 가장 먼저 볼 것은 새 세입자의 계약 여부가 아니라 내 전세계약이 언제 끝나고, 종료 통보가 언제 임대인에게 도달했는지입니다.

전세 만료 준비는 이삿짐을 싸는 날보다 훨씬 먼저 시작해야 해요. 만료 3개월 전부터 계약서와 반환보증서를 점검하고, 늦어도 2개월 전까지 계약 종료 의사를 임대인에게 도달시킨 뒤 그 증거를 남기는 것이 핵심입니다.

만료 전 준비 순서를 한눈에 보면

시점	해야 할 일	남겨둘 자료
만료 3개월 전	계약 만료일, 현재 소유자, 반환보증 가입 여부 확인	계약서, 등기사항증명서, 보증서
만료 2개월 전보다 여유 있게	갱신하지 않고 종료한다는 의사 통보	문자 답장, 통화 녹음, 내용증명과 배달증명
만료 1개월 전	반환 금액·날짜·계좌와 열쇠 인도 시점 재확인	협의 문자, 반환 일정
만료일	보증금 입금과 주택 인도를 함께 진행	입금 내역, 관리비 정산서, 집 상태 사진
만료 후 미반환	내용증명, 보증기관 사고 신고, 임차권등기명령 준비	계약 종료와 미반환 증빙
임차권등기 완료 후	필요한 경우 전출하고 보증이행·민사절차 진행	등기가 기재된 등기사항증명서

법에서 정한 2개월은 준비를 시작하는 권장 시점이 아니라 통보가 임대인에게 도달해야 하는 마감선입니다. 날짜 계산과 우편 지연을 고려하면 3개월 전부터 움직이는 편이 안전해요.

계약 종료 통보는 정확히 언제까지 해야 할까요?

주택임대차보호법 제6조는 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있다고 정합니다. 따라서 계약을 연장하지 않을 생각이라면 늦어도 이 시점까지 종료 의사가 임대인에게 도달해야 합니다.

2020년 12월 10일 전에 체결하거나 갱신된 계약에는 종전 1개월 기준이 적용될 수 있습니다. 다만 오래된 계약이라도 중간에 갱신한 날짜와 보증약관에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 1개월 기준에 기대기보다 가능한 한 2개월보다 일찍 통보하는 것이 좋습니다.

이미 2개월을 넘겼다면 어떻게 되나요?

제때 통보하지 않아 묵시적으로 갱신된 계약도 임차인은 언제든 해지 통보를 할 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법 제6조의2는 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생긴다고 정합니다.

원래 만료일에 나가기로 임대인과 다시 합의했다면 합의한 종료일, 보증금과 목적물 주소가 드러나는 서면을 받아두세요. 반환보증 가입자는 일반 문자 합의만으로 충분한지 보증기관에 먼저 확인해야 합니다.

문자와 내용증명 중 무엇이 더 안전할까요?

문자, 카카오톡, 통화 녹음과 내용증명 모두 계약 종료 의사를 전하는 방법이 될 수 있습니다. 중요한 것은 누가, 누구에게, 어떤 계약을 언제 종료한다고 알렸으며 상대방이 언제 받았는지를 입증하는 것입니다.

통보 방법	장점	꼭 확인할 점
문자·카카오톡	빠르고 대화 내용을 함께 보관하기 쉬움	임대인 번호, 날짜, 종료 의사와 임대인 답장이 보여야 함
전화	바로 협의할 수 있음	통화 일시와 상대방이 드러나는 녹음 보관
내용증명	보낸 문서의 내용과 발송 사실을 남길 수 있음	계약서·등기부상 주소로 보내고 실제 도달 여부 확인
의사표시 공시송달	임대인이 잠적했거나 우편이 계속 반송될 때 검토	법원 결정문 전체와 확정 여부 보관

HUG의 계약 종료 안내는 문자나 카카오톡으로 종료를 통보했다면 수신 번호와 날짜뿐 아니라 임대인의 답장도 이행청구 증빙으로 요구합니다. 내용증명 역시 발신인·수신인, 임대차기간, 보증금, 목적물과 갱신거절 내용이 정확해야 하고 임대인에게 도달해야 합니다.

내용증명은 그 문서를 보냈다는 증거를 남기지만 그 자체로 임대인 계좌에서 보증금을 가져오거나 지급을 강제하는 절차는 아닙니다. 우편물이 반송됐다면 주소를 다시 확인하고, 연락 두절 상태라면 의사표시 공시송달 등 다음 절차를 검토해야 합니다.

통보 문구에는 무엇을 적을까요?

다음 내용이 한 번에 확인되도록 작성하면 됩니다.

임대인과 임차인의 성명
임차주택의 정확한 주소
계약기간과 계약 만료일
반환받아야 할 보증금
계약을 갱신하지 않고 만료일에 종료한다는 의사
보증금을 받을 계좌와 연락처
작성일과 발신인

문자라면 “확인했다”는 답장을 요청하세요. 내용증명이라면 우체국 등기번호만 확인하는 데 그치지 말고 이해관계의 증거로 쓸 수 있는 배달증명도 함께 보관하는 편이 좋습니다.

만료 한 달 전에는 돈과 이사 일정을 맞추세요

통보가 끝났다면 임대인에게 반환 재원과 지급 가능 날짜를 다시 확인합니다. 집주인이 “새 세입자가 들어오면 주겠다”고 말하더라도 후속 임차인의 계약은 기존 임차인의 보증금 반환 의무를 자동으로 늦추는 조건이 아닙니다.

주택임대차 표준계약서 제9조는 계약이 종료되면 임차인이 주택을 반환하는 것과 동시에 임대인이 보증금을 반환하도록 안내합니다. 만료일에는 다음을 함께 맞추세요.

보증금 입금 시각과 계좌
이삿짐 반출과 열쇠 인도 시각
월세·관리비·공과금 정산
장기수선충당금 반환 대상 여부
입주 당시와 퇴거 당시 집 상태 사진
연체 차임이나 합의한 원상복구비 등 공제 항목

일반적인 노후화와 통상적인 사용으로 생긴 흔적은 무조건 임차인 부담이라고 볼 수 없습니다. 공제 금액에 다툼이 있다면 보증금 전액을 임의로 미루기보다 항목과 근거를 서면으로 나누어 확인하는 것이 좋습니다.

세입자 A씨·B씨·C씨 사례로 이해하기

아래는 기준을 이해하기 위한 가상 사례입니다. 실제 계약 종료일과 보증이행 가능 여부는 계약서, 통보 자료와 보증약관을 바탕으로 판단해야 합니다.

사례	상황	적용되는 기준	지금 할 일
A씨	만료 3개월 전에 문자 통보하고 집주인의 답장을 받음	원래 만료일 종료를 입증하기 비교적 명확함	한 달 전 반환 일정과 계좌를 다시 확인
B씨	만료 한 달 전에 처음 통보함	묵시적 갱신이면 통보 도달 후 3개월 뒤 종료 가능	합의 종료 여부를 서면으로 남기고 보증기관에도 확인
C씨	제때 통보했지만 만료일에 보증금을 못 받았고 이사가 필요함	계약 종료 후 임차권등기명령 신청 가능	등기 완료 전 전출하지 말고 반환보증·민사절차 준비

A씨: 답장까지 받았다면 무엇을 더 준비할까요?

A씨는 통보 시점과 도달 증거를 확보했습니다. 이제 계약서, 등기사항증명서, 반환보증서를 모으고 만료일에 입금과 열쇠 인도가 동시에 이뤄지도록 시간을 정하면 됩니다. 임대인이 바뀌었다면 최신 등기사항증명서의 현재 소유자와 보증기관의 임대인 변경 절차도 확인하세요.

B씨: 늦은 통보에 집주인이 알겠다고 했다면 끝일까요?

단순히 “알겠다”는 답장만으로 보증기관이 원래 만료일 종료를 인정한다고 단정하기는 어렵습니다. 원래 만료일에 합의해지한다는 뜻과 반환 금액을 문서로 구체화하고, HUG·HF·SGI 가운데 가입한 기관이 요구하는 종료 증빙을 확인해야 합니다.

C씨: 새집 잔금 때문에 먼저 전출해도 될까요?

보증금을 못 받은 상태에서 먼저 전출하고 집을 비우면 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있습니다. 대법원 판례도 점유를 잃은 뒤 임차권등기가 마쳐진 경우 이전 대항력이 소급해 살아나는 것은 아니라고 봤습니다. 신청 접수만 믿지 말고 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 움직이세요.

반환보증에 가입했다면 어디서부터 시작할까요?

먼저 보증서에서 발급기관이 HUG, HF, SGI 가운데 어디인지 확인합니다. 전세대출을 받을 때 이용한 보증과 전세보증금을 돌려받지 못할 때 사용하는 반환보증은 이름이 비슷해도 다른 상품일 수 있어요.

청년 특례전세보증 안내에서 설명하는 전세자금보증도 대출을 위한 보증입니다. 이 보증을 이용했다고 전세보증금반환보증까지 자동 가입됐다고 생각하면 안 됩니다.

HUG 반환보증

HUG 전세보증금반환보증 이행안내에 따르면 계약이 해지되거나 종료된 뒤 1개월 동안 보증금을 받지 못하면 보증사고에 해당할 수 있습니다. 임차권등기명령 결정문으로 이행심사를 시작할 수 있지만, 보증금 지급 전에는 임차권등기가 완료돼야 합니다. 실제 보증금 수령 단계에서는 명도, 즉 집을 비우고 사용 권한을 넘기는 절차도 필요합니다.

주요 준비자료는 확정일자부 전세계약서, 계약 종료 통보 증빙, 임차권등기명령 결정문과 등기가 기재된 등기사항증명서, 주소변동이 포함된 주민등록표 초본, 신분증과 통장 사본 등입니다. 계약 형태와 사고 사유에 따라 추가서류가 생길 수 있어요.

HF 전세지킴보증과 SGI

HF 전세지킴보증 반환 청구 안내에서 사고발생 신고와 이행청구 요건을 확인할 수 있습니다. HF 역시 계약 종료 후 1개월 동안 보증금을 받지 못한 경우와 임차권등기, 반환채권 양도 같은 절차를 확인해야 합니다.

SGI 가입자는 보증증권에 적힌 보험기간과 사고 통지·보험금 청구 서류를 SGI에 확인하세요. 같은 ‘전세보증보험’이라고 부르더라도 기관과 가입 시점에 따라 요구하는 종료 증빙과 전출 가능 시점이 다를 수 있습니다.

반환보증 미가입자는 만료 직전에 새로 가입할 수 있다고 생각하면 안 됩니다. HUG 일반 반환보증의 신청기한은 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지이므로, 이미 기한을 넘겼다면 임차권등기와 민사 회수 절차를 별도로 준비해야 합니다.

보증금을 받지 못했다면 어떤 순서로 대응할까요?

1. 계약이 실제로 종료됐는지부터 확인합니다

계약서의 만료일, 종료 통보가 도달한 날, 묵시적 갱신 여부와 합의해지 자료를 한곳에 모읍니다. 계약이 아직 끝나지 않았다면 임차권등기명령이나 반환보증의 보증사고 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

2. 반환 요구와 미지급 사실을 문서로 남깁니다

만료일에 입금되지 않았다면 반환 금액과 계좌, 지급을 요구하는 날짜를 적은 내용증명을 보냅니다. 이미 종료 통보를 내용증명으로 했다면 만료 후 미반환 사실과 최종 지급 요구를 구분해 한 번 더 남길 수 있습니다.

3. 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청합니다

찾기쉬운 생활법령정보의 임대차 종료 안내에 따르면 임차인은 임대차가 종료된 뒤 보증금을 받지 못했을 때 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 완료되면 이후 전출하더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

4. 보증이행 또는 분쟁조정·민사절차를 진행합니다

반환보증 가입자는 보증기관의 사고 신고와 이행청구를 진행합니다. 미가입자이거나 보증 대상에서 제외된 경우에는 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회의 조정, 지급명령 또는 보증금반환청구소송을 검토할 수 있습니다.

분쟁조정은 임차인과 임대인 누구나 신청할 수 있고 보증금 반환 분쟁도 대상입니다. 수수료는 조정목적의 값에 따라 1만 원부터 10만 원까지이며, 원칙적인 처리기간은 신청일부터 60일 이내입니다. 상대방의 참여 여부와 사건 내용에 따라 조정으로 끝나지 않을 수도 있습니다.

준비서류 체크리스트

임대차계약서 원본과 갱신계약서
확정일자를 확인할 수 있는 계약서
보증금 지급 이체내역이나 영수증
계약 종료 통보 문자·답장·통화 녹음
내용증명과 배달증명
최신 등기사항증명서
주민등록표 등본·초본과 전입일 자료
반환보증서와 보증기관 안내문
관리비·공과금 정산서
입주·퇴거 당시 집 상태 사진
임대인과 합의한 공제 또는 합의해지 서류

은행이 전세계약서 원본을 보관하거나 보증금 반환채권에 질권·채권양도를 설정한 대출이라면 은행에도 만료와 반환 일정을 미리 알려야 합니다. 보증금 전액이 내 계좌로 들어오는 구조인지, 은행 대출금을 먼저 상환하는 구조인지 확인하세요.

자주 묻는 질문

내용증명을 보내야 계약이 끝나나요?

내용증명만이 가능한 통보 방법은 아닙니다. 문자·카카오톡이나 녹음도 사용할 수 있지만, 임대인에게 종료 의사가 도달했다는 점을 입증해야 합니다. 답장이 없거나 연락이 끊겼다면 내용증명과 배달증명을 준비하는 편이 안전합니다.

집주인이 새 세입자를 구할 때까지 기다리라고 합니다

새 세입자 보증금으로 반환하겠다는 말은 임대인의 자금 계획입니다. 적법하게 종료된 기존 계약의 반환 의무를 자동으로 늦추지는 않습니다. 지급일을 미루기로 합의한다면 금액, 날짜와 그 사이의 거주·비용 조건을 문서로 남기세요.

임차권등기명령을 신청한 날 바로 이사해도 되나요?

안 됩니다. 신청 접수가 아니라 등기사항증명서에 임차권등기가 완료된 것을 확인해야 합니다. 반환보증 가입자는 등기 완료 뒤에도 임의로 전출하거나 열쇠를 넘기기 전에 보증기관 담당자에게 명도 순서를 확인하는 것이 안전합니다.

반환보증에 가입하면 만료일에 바로 받을 수 있나요?

아닙니다. HUG와 HF는 일반적으로 계약 종료 후 1개월 미반환을 보증사고 기준으로 두고 있으며, 종료 증빙·임차권등기·채권양도·명도 등 기관별 절차를 거쳐야 합니다. 보증서의 기관과 약관을 먼저 확인하세요.

결론: 이사 날짜보다 통보 도달일을 먼저 확정하세요

전세보증금을 안전하게 돌려받는 준비는 만료일에 시작되지 않습니다. 만료 3개월 전 계약서와 보증서를 확인하고, 2개월 전보다 여유 있게 종료 의사를 도달시킨 뒤 증거를 확보해야 해요.

보증금이 제때 들어오지 않았다면 새집 전입부터 서두르지 마세요. 계약 종료 여부를 확인하고 임차권등기가 등기부에 기재될 때까지 대항력과 우선변제권을 유지한 뒤, 가입한 반환보증 또는 분쟁조정·민사절차로 넘어가는 순서가 중요합니다.

참고자료

자료 확인일: 2026년 10월 23일. 이 글은 일반적인 주택 임대차 종료와 보증금 반환 준비 순서를 설명하며, 개별 계약에 대한 법률 자문이나 보증기관의 이행 승인을 대신하지 않습니다.

전세 계약 종료 통보는 언제? 보증금 반환 준비 체크리스트

만료 전 준비 순서를 한눈에 보면